부동산 개발 회사는 자체적으로 상업용 주택 프로젝트를 개발하고 2018 년 5 월에 상업용 주택 사전 777 슬롯 라이센스를 취득했으며 2020 년 4 월에 제출을 완료했습니다. 2020 년 10 월, 회사 A는 총 세도 금액 RMB 21.8 백만으로 상업용 주택 777 슬롯 계약에 서명했습니다. 그 중에서도 계약서에 서명 할 때 RMB 10.9 백만의 선금이 징수되었으며 같은 금액의 VAT 송장은 9%의 세율로 발행되었습니다. 나머지 금액은 2021 년 1 월에 수집되었습니다. 2021 년 1 월, 상업용 주택 배치는 중앙 집중식으로 전달되었으며 회사 A는 계약에 따라 배송을 처리했습니다.

이 유형의 부동산의 토지 부가가치 세금 선불율이 2%라고 가정하고, 일반 부가가치세 세금 계산 방법에 따라 세금을 계산하고, 총 이익률은 15%입니다. 기업 A의 다른 비즈니스는 당분간 고려되지 않습니다. 따라서 기존 주택 777 슬롯 의이 부분에 대한 계약금의 경우, 우리는 어떻게 부가가치 세금, 토지 부가가치 세금 및 법인 소득세 등을 선언하고 지불해야합니까?

부동산 개발 기업의 부동산 프로젝트 777 슬롯에 대한 부동산 프로젝트 777 슬롯 및 관리에 대한 중간 조치를위한 임시 조치 발행에 대한 주 세금 관리 제 10 조 (2016 년 주 세금 행정부의 발표 번호 18)는 선불에 의해 일반 납세자가 자신이 개발 한 부동산 프로젝트를 선불로 777 슬롯 할 때, 이들이 선불로 지불해야한다고 규정하고있다. View는 부동산 개발 회사가 자체적으로 개발 된 부동산 프로젝트를 777 슬롯하고 선불을 징수하는 경우, 예를 들어, 현지 세무국은 "일반 납세자는 선불로 자체 개발 된 부동산 프로젝트를 777 슬롯해야하며, VAT는 선불을받을 때 선불 속도로 선불로 선불로 지불해야한다고 생각합니다. 비비기 777 슬롯는 부가가치세 선불이 필요하지 않습니다. "

그러나 "VAT 선불 세금 양식"은 양식을 작성하여 부동산 개발 회사, 즉 부동산 개발 회사가 자체적으로 개발 된 부동산 프로젝트를 자체적으로 개발 한 사전 777 슬롯 부동산 프로젝트, 세금 당국이 필요에 따라 부가가치세를 미리 지불 할 때이 양식을 포함하여 (세금을 포함한 777 슬롯)는 모든 기간을 포함하여 세금을 지불하고, 초대적으로 지불하고, 초대적으로 제공됩니다. 유능한 세무 당국이 결정한 사전 지불 지불 또는 사전 지불 기간을 얻는 달에 얻은 수수료. " 다시 말해, 사전 지불 세는 자체적으로 개발 된 사전 지불 부동산 프로젝트로 제한됩니다.

사전 777 슬롯 개념의 경우, "상업 주택 777 슬롯에 관한 규정"(건설 주문 No. 88)의 제 3 조는 상업용 주택 777 슬롯와 상업 주택 777 슬롯를 명확하게 구별한다. 구매자에게 수락하고 주택 가격을 지불하는 것은 이러한 조치에서 언급 된 상업용 주택의 사전 777 슬롯는 구매자에게 사전에 상업용 주택을 777 슬롯하고 구매자가 예금 또는 주택 가격을 지불하는 법을 나타냅니다. 상업용 주택의 사전 777 슬롯 인 개발 회사는 구매자와의 상업 주택에 대한 사전 777 슬롯 계약에 서명해야하며, 현재 상업 주택 777 슬롯는 일반적으로 상업용 주택 777 슬롯 계약에 서명해야합니다.

위의 조항을 바탕으로, 저자는 선불에 필요한 VAT의 범위가 부동산 개발자의 사전 777 슬롯에 대한 건설 기간에있는 부동산 개발 프로젝트로 제한되어 있으며, 완성 된 주택에 대해 수집 된 777 슬롯 지불은 3%의 사전 지불 속도로 VAT를 선불로 선불로 제한 할 필요가 없다고 생각합니다.

예를 들어, 일부 지역 세무 국은 12366 년 질문과 답변에서 분명히 밝혔습니다. 사전 현금 비율 3%, 해당 세율로 777 슬롯을 부과해야합니다. "

재무부 45 조, 사업 세에 대한 시범 프로젝트를 포괄적으로 발사하기위한 재무부 및 주 과세 행정 제 45 조, 사업 세를 포괄적으로 공제하기 위해 (금융 및 과세 [2016] No. 36)는 택시자가 과세 대상 행동에 종사하고 777 슬롯 자금을 받거나 777 슬롯 자금을 요청할 때를 명확하게 명시하고 있습니다. 송장이 먼저 발행되면 송장이 발행되는 날. 특히 부동산 개발 회사의 경우 다양한 장소에서의 일반적인 관행은 배송 시간을 VAT 세금 책임의 시간으로 사용하여 VAT 세금 의무 지불을 계산하는 것입니다. 예를 들어, Anhui Province의 세무국은 777 슬롯별로 양도 된 부동산의 경우 상업용 주택 777 슬롯 계약에 합의 된 배송 시간에 따라 부가가치 세금 의무의 시간을 확인해야한다고 규정하고 있습니다. 부동산 개발자와 구매자가 계약에서 최신 배송 시간이 합의되기 전에 주택 배송 절차를 완료하는 경우 실제 배송 시간은 VAT 세금 의무가 발생하는 시간으로 사용됩니다.

이 경우, 2020 년 10 월 기존 주택의 완료된 777 슬롯에 대해 회사 A가 수집 한 RMB 10.9 백만의 선금은 송장으로 인한 것이며, 세금 의무는 세금 의무 시간에 따라 "송장 발행 일"으로 취득해야하며, 다음 달에 해당 세금로 계산 및 지불해야합니다. 나머지 자금은 계약에서 합의 된 배송 시간, 즉 2021 년 1 월에 확인되어야하며 VAT 과세 소득은 계산 및 지불해야합니다.

부동산 개발 프로젝트의 전체주기의 관점에서 토지 부가가치 777 슬롯은 선불 및 청산 단계를 갖습니다. 토지 부가가치 777 슬롯에 대한 임시 규정의 이행 규칙 제 16 조에 따르면, "프로젝트가 완료되고 해결되기 전에 부동산을 양도하는 납세자가 얻은 소득이 비용 결정 또는 기타 이유에 따라 토지 부가가치 777 슬롯을 계산할 수 없다면 토지 가치 부여세에 따라 토지 가치 부가 777 슬롯을 계산할 수 없다면 토지 가치 부가 777 슬롯에 따라 토지 가치 부가 777 슬롯을 계산할 수 없으며, 이들은 시설이 완료 될 수 있습니다. 특정 조치는 각 주, 자치권 및 지방 자치 단체의 777 슬롯 관리에 의해 지역 조건에 따라 중앙 정부 하에서 직접 공식화되어야한다. "

다양한 장소의 운영 규칙은 일반적으로 규정에 따라 개선됩니다. 예를 들어, Shenzhen 세금 부서는 부동산 프로젝트에 대한 토지 부가가치 세금 수집이 "사전 수집, 청산 후 나중에 청산, 환불 또는 보조금"의 방법을 채택한다고 규정하고 있습니다. 즉, 프로젝트가 완료되고 해결되기 전에, 개발, 777 슬롯 및 부동산의 양도는 처음으로 컬렉션이 완료 될 것이며, 이는 부동산이 완료 될 것이며, 이는 완료 될 것입니다. 환불 또는 보조금은 보상됩니다. 그러나 토지 부가가치 세금 청산 및 검토 기간 동안 부동산이 양도되는 경우 규정에 따라 토지 부가가치 세금을 미리 지불해야합니다.

위 조항에 따르면, 토지 부가가치 세금 선불 시간은 프로젝트의 완료 및 결제 전입니다. 이론적으로, 프로젝트가 완료되고 해결 된 후, 토지 부가가치 세금을 가능한 빨리 정산 할 수 있고 후속 777 슬롯 및 지불이 수집되면 사전 지불을 신청할 필요가 없습니다. 777 슬롯 거래 종료에 따라 세금을 직접 신고 할 수 있습니다. 프로젝트 자금 및 기타 자금의 체납으로 인해 많은 프로젝트가 완료되고 등록 되었더라도 정착 시간이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 또한 비용 송장은 얻기가 어려울 수 있으며, 이는 토지 부가가치 세금 청산의 결과에 큰 영향을 미칩니다. 손실 또는 세금 환급 품목을 제외하고 저자는 기업의 일반 프로젝트가 규정에 따라 미리 토지 부가가치 세금을 계속 지불 한 다음 청산 조건이 향후 충족 될 때 청산 할 것을 권장합니다.

"부동산 개발 및 운영 사업에 대한 기업 소득세를 처리하기위한 조치"(Guoshefa [2009] No. 31)에 따르면, 미완성 된 개발 된 제품을 777 슬롯하는 기업이 얻은 기업이 얻은 소득은 먼저 예상 세금 총 이익 마진을 기준으로 추정 된 총 이익을 계산해야합니다. 개발 제품이 완료된 후, 기업은 과세 대상 비용을 적시에 정시하고 이전 777 슬롯 수익의 실제 총 이익을 계산해야하며, 동시에 실제 총 이익과 다른 프로젝트와 함께 기업이 계산 한 과세 소득의 총 수익의 차이를 포함합니다.

777 슬롯 완료된 제품은 더 특별합니다. "부동산 개발과 같은 특정 사업에 종사하는 법인 소득세 (분기 별) 납세자는"특정 사업에 대해 계산 된 과세 소득 "열에서 세금 규정에 따라 계산 된 특정 사업의 과세 소득을 채워야하는"매월 (분기 별) (분기 별) 납세자의 보고서에 따르면,이 칼럼에 따라 계산 된 총 수익 마비에 따라 계산 된 총 수익이 수익을 계산 한 것으로 추정되는 총 수익 금액은 "이 칼럼에 따라 계산 된 수익 금액으로 계산 된 금액입니다. 이 경우, 회사 A의 완성 된 주택의 777 슬롯는 2020 년 4 분기에 기업 소득 세금 선진을 처리 할 때 "특정 사업에 대해 계산 된 과세 소득"열에서 기존 주택 777 슬롯 수익을 채울 필요가 없습니다.

동시에 집이 배달되지 않았기 때문에 회사 A는 기존 주택 의이 부분의 777 슬롯에 대한 회계 이익을 확인하지 않았습니다. 따라서, 1,900 만 위안의 선금은 "운영 소득"의 첫 번째 행, "3 줄"총 이익 "및 라인 4"특정 사업에 대해 계산 된 과세 소득 "의 선불 선언 양식에 1,900 만 위안의 선금이 반영되지 않을 것입니다. 다시 말해, 회사 A가 777 슬롯 한 기존 주택의 경우 2020 년 4 분기에 법인 소득세를 납부 할 필요가 없습니다.

그러나 실제 운영에서 Guoshefa [2009]의 문서 번호 31 조 제 6 조에 따르면, "부동산 777 슬롯 계약"또는 "부동산 사전 777 슬롯 계약"을 공식적으로 서명함으로써 기업이 얻은 소득은 777 슬롯 수익의 실현으로 인식되어야합니다. 특정 용어로 확인할 때, 제품이 할부 지불에 의해 777 슬롯되고 개발되는 경우, 777 슬롯 계약 또는 계약 및 지불 날짜에 합의 된 가격에 따라 소득을 실현해야합니다. 지불 인이 미리 지불하는 경우, 실제 지불 날짜에 소득이 인정됩니다.

따라서 회사 A는 기존 주택 777 슬롯에 대한 계약금을 미리 지불 할 필요는 없지만, 연간 조정 및 합의를 처리 할 때 회계에서 소득이 인정되지 않더라도 완성 된 제품의 777 슬롯 수입으로 이월되어야합니다. 위의 경우, 회사 A는 연간 조정 및 지불이 이루어지면 1090 ÷ (1+9%) = 천만 (백만 위안)의 과세 소득을 확인하고 과세 소득을 계산하기 위해 규정에 따라 해당 비례 영역을 이행해야합니다.

위의 분석에 따르면, 저자는 부동산 개발 회사가 선불을받을 때 3% 선불로 VAT를 미리 지불 할 필요가 없으며 토지 부가가치세 및 법인 소득세는 회사의 특정 상황에 따라 선언하고 지불해야한다고 생각합니다. 현재의 부동산 시장은 평균이므로 부동산 회사의 이익 마진은 이전만큼 좋지 않습니다. 부가가치 세금 또는 법인 소득세를 더 지불하는 경우, 세금 환급 정책이 명확하지 않아 프로젝트가 끝난 후에는 세금을 환불 할 수 없습니다. 따라서 기업은 프로젝트 투자 계산, 개발 및 건설, 사전 777 슬롯 및 현재 777 슬롯 및 프로젝트 청산과 같은 모든 단계에서 세금 계산 및 계획을 미리 미리 미리해야합니다. 세금 관련 분쟁이 발생하면 세금 변호사 및 기타 전문가에게이를 처리하는 데 도움을 요청할 수도 있습니다.